Dicono tutti che servono idee nuove a costo zero per far ripartire la crescita. E molti di costoro puntano l’indice sul mercato immobiliare, visto il suo peso specifico sul Pil e i rischi che comporta per la nostra stabilità finanziaria.
Senonché di idee nuove non si vede neanche l’ombra nel nostro dibattito politico che si è impantanato sull’Imu, come se davvero una mancia di qualche centinaio di euro elargita (con l’elastico) alle famiglie possa risolvere i nostri problemi.
Invece le idee ci sono, a cercarle.
Prima di illustrarle però vale la pena vedere da dove partiamo.
Di recente Bankitalia ha rilasciato il suo ultimo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia relativo al terzo trimestre 2013, dal quale si evince che, pur proseguendo, si sono attenuati i segnali di debolezza del mercato. Il sondaggio, che fa la sintesi di una rilevazione condotta presso gli agenti immobiliari, nota che sono diminuiti i giudizi che prevedono un ulteriore calo dei prezzi (dal 76,8% al 68,2%) mentre è aumentata la percentuale di coloro che prevedono prezzi stabili nel prossimo futuro (il 31% dal 23,1%).
Ma a parte questo lieve ottimismo, l’indagine rileva che la quota di agenti che ha venduto almeno un’abitazione si è ridotta al 59,8% dal 63,6 di luglio, anche se è migliorata rispetto al 55,7% del terzo trimestre 2012. Invariato lo sconto sull’acquisto, che quota il 15,7%, mentre aumenta il tempo della trattativa.
Interessante il dato sulle locazioni. Il numero delle agenzie che ha affittato almeno un immobile è aumentato dall’80% all’81,2%, e il 57,2% degli agenti ha registrato una calo dei canoni rispetto al trimestre precedente anche se una quota maggiore di prima (il 40,3% rispetto al 37,9%) vede canoni stabili per il futuro immediato.
Cosa ci dice questo sondaggio? In pratica che gli agenti sono leggermente più ottimisti, ma prevedono prezzi stabili o in calo contenuto, sia sul versante delle compravendite che degli affitti, che si prevede aumentino di numero.
Segno che la domanda è ancora debole, malgrado ciò contrasti con l’evidenza di una larga domanda insoddisfatta (basta pensare alle grandi città) che non riesce a trovare il modo di avere una casa perché per queste famiglie gli affitti sono ancora troppo alti e le case costano ancora troppo. E a fronte di ciò ci sono quote rilevanti di case nuove invendute o disabitate.
Un spreco, che è anche un disastro sociale.
Stando così le cose, un’idea a costo zero per le casse dello Stato potrebbe essere semplicemente quella di imporre un prezzo controllato sugli affitti, il cui trend, secondo quanto stima Bankitalia, è in crescita.
Una sorta di nuovo equo canone, per le fasce più deboli ma non solo.
In tal modo, paradossalmente, si finirebbe col favorire il mercato delle compravendite, fermando il calo dei prezzi, che ha un impatto rilevante sulla stabilità finanziaria di banche e famiglie, e sbloccando ingenti quantità di ricchezze finanziarie congelate nei conti correnti o chissà dove invece di essere impiegate nell’economia reale.
Penserete che si tratti di un’idea peregrina e forse è così.
Ma vi confesso che non ci avrei mai pensato se non mi fossi imbattuto in uno studio del Nber che racconta del prodigioso effetto che ebbe sul mercato immobiliare americano la decisione di mettere sotto controllo statale il costo degli affitti fra il 1940 e il 1945.
Lo studio si intitola “The home front: rent control and the rapid wartime increase in home ownership”, e ne consiglio vivamente la lettura a tutti i teorici del libero mercato.
Vi do il dato più eclatante. Nei cinque anni considerati il numero dei proprietari di casa aumentò del 10%, circa la metà dell’intero incremento registrato in tutto il XX secolo. Persino più dell’incremento registrato nel periodo del boom, ossia dal 1945 al 1960.
Non servono i mutui subprime e la finanza creativa per far galoppare il mattone. Basta rendere conveniente l’acquisto, avere capacità di risparmio (quindi redditi adeguati) e un circuito bancario ragionevole che eroga credito.
Mentre oggi sta diventando conveniente (ma solo perché le famiglie non possono permettersi di comprare) la locazione. E dovrebbe essere chiaro a tutti che una famiglia in locazione è finanziariamente ed economicamente più fragile di una proprietaria. Il che ha un effetto diretto sulle sue possibilità di consumo, e quindi sul Pil nazionale.
La trovata intelligente, e forse casuale, fu che ad affitti sotto controllo si accoppiarono prezzi di vendita di mercato, quindi liberi. Con la conseguenza che al danno sofferto dai proprietari/locatari corrispose un guadagno dei proprietari/venditori allorquando gli inquilini comprarono, a prezzi di mercato, la casa che prima avevano preso in affitto a prezzo amministrato. La classica situazione win/win, ossia a somma positiva.
Un gioco cooperativo, quindi., non competitivo, che mostra meglio di ogni teoria che la salvezza dell’economia non arriverà (o almeno non solo) dal livello dei tassi, ma dalla capacità dell’economia reale di ripartire sulla base di uno scambio di beni.
La storia vale la pena raccontarla perché è molto istruttiva.
La guerra provocò una grande espansione della produzione nell’industria militare già dal 1940. Tale sviluppo funzionò da calamita nei confronti delle popolazioni rurali, attirate verso i centri urbani dalla promessa di un buon impiego.
Si calcola che fra il 1940 e il 1945 la popolazione civile sia aumentata di più del doppio in alcune città.
L’aumento di domanda di locazioni che ne conseguì, provocò una brusca salita del costo degli affitti che attirò l’attenzione del governo federale (evidentemente erano poco liberali, all’epoca), preoccupato che l’aumento del costo degli affitti facesse diminuire i salari reali e, di conseguenza, l’attrattività dell’abitare in città. Il che avrebbe avuto un effetto deprimente sulla produzione industriale bellica.
Sicché, due anni dopo, nel 1942, l’OPA (office of price administration) fissò alcuni prezzi amministrati, fra i quali anche quelli degli affitti nelle aree di interesse della Difesa. Che ben presto divenne tutta l’America. I prezzi furono fissati al livello precedente all’incremento della attività industriali, quindi a prima del 1940.
Alla faccia del mercato.
La tagliola dei prezzi amministrati, che doveva terminare con la fine della guerra, fece sentire i suoi effetti fino alla fine degli anni ’40. In tutto questo periodo il mercato immobiliare americano, afflitto peraltro da una mancanza di offerta di nuove costruzioni provocata dall’economia di guerra, mutò profondamente.
L’OPA, infatti, non aveva alcuna autorità sui prezzi di vendita degli immobili, che aumentarono notevolmente durante la guerra. Ciò costituì un notevole incentivo per i proprietari a disfarsi di immobili che rendevano poco ritirandoli dal mercato degli affitti e rendendoli disponibili per la vendita a coloro che erano già inquilini.
L’OPA provò a frenare questa deriva imponendo restrizione agli sfratti di coloro che non volevano comprare. Ma l’intesa fra proprietari e inquilini fece sfumare le intenzioni del governo. I primi iniziarono ad accettare piccoli anticipi, accoppiato a regolari pagamenti che andavano a coprire il prezzo della vendita, in cambio dell’acquisto delle case.
L’OPA ancora una volta provò ad opporsi, arrivando a fissare in almeno un terzo del totale della compravendita l’anticipo minimo per cedere una proprietà (poi portata a un quinto). Ciò malgrado la trasformazione di inquilini in proprietari era ormai un processo irrefrenabile.
Molti osservatori, fra i quali Friedman, nel dopoguerra ne dedussero che il controllo degli affitti genera un alto tasso di proprietari per diverse ragioni.
I dati raccolti nello studio confermano questa teoria. “Non solo l’incremento di proprietari è rimarchevole per la sua entità – scrive l’autore – ma anche per il fatto che sia avvenuto in un breve lasso di tempo”.
La crescita del numero di proprietari fra il 1947 e il 1950, infatti, fu relativamente molto modesta rispetto a quella registrata nella prima metà del decennio”.
Dai dati, inoltre, si deduce che il grosso di questo incremento avvenne proprio a causa degli accordi “affitto e compro”, talmente ventaggiosi per inquilini e proprietari che neanche la buona volontà del governo riuscì a impedirli.
Il mercato, quello reale, trova sempre la strada, a differenza di quello del capitale, che alla fine senza il supporto dello stato (leggi: banche centrali o bail out) non si regge in piedi.
Infatti mentre il numero degli inquilini-proprietari cresceva di ben 4,8 milioni fra il 1940 e il 1945, quello degli inquilini semplici a fitto amministrato calava di oltre due milioni nel periodo considerato. Questo mentre i prezzi nominali delle case in 35 città crescevano, sempre nel periodo, in media del 56%.
Tutto questo in un contesto di redditi crescenti per le famiglie e credito bancario stabile, visto che i prestiti al settore immobiliare si spostarono dal settore delle imprese di costruzioni, praticamente congelato dalla guerra, a quello delle famiglie che compravano casa.
“Mentre gli altri periodi di aumento del numero dei proprietari hanno sempre coinciso con un aumento del numero delle costruzioni – nota l’autore – il numero estremamente limitato di nuove costruzioni durante la guerra ha determinato una creazione di nuovi proprietari sulla base delle case esistenti”.
Non è una differenza da poco.
In pratica, un ceto limitassimo di persone, ossia i pochi proprietari che possedevano grandi quantità di immobili, sono stati “invitati” a venderli. Si fece pressione su un pugno di rentier, per dirla con Keynes, e così facendo si mise in moto un meccanismo di economia reale che ha cambiato il mercato immobiliare a vantaggio di tutti, rentier compresi, che hanno spuntato prezzi di vendita assai vantaggiosi.
L’economia funziona quando c’è scambio di beni o servizi, dovremmo ricordarcelo. Non quando tutti vogliono vivere di rendita, immobiliare o finanziaria che sia.
Secondo le stime dell’autore tale politica di affitti controllati spiega almeno il 65% di incremento di proprietari nella prima metà degli annni ’40. E soprattutto, conclude, “la rapida creazione di un grande nuovo gruppo di proprietari di casa ha esercitato una notevole influenza nelle decisioni politiche del dopoguerra”.
E’ la nascita ufficiale del ceto medio.
Lo stesso che si sta sgretolando adesso.
Se torniamo a noi e al nostro tempo, l’insegnamento di questa storia è più che eloquente.
Una politica lungimirante dovrebbe scoraggiare la rendita, in questo caso immobiliare, imponendo prezzi controllati sugli affitti ed elaborando opportuni strumenti, fiscali o creditizi, per favorire contestualmente l’acquisto delle case prese in locazione. In questo modo si arriverebbe a scoraggiare anche la rendita finanziaria, che è altrettanto perniciosa per l’economia reale.
La lezione è chiara, insomma.
Ma nessuno la ascolta.
