A inizio d’anno è sempre buona prassi far due conti per chiudere l’anno passato e provare a immaginare cosa ci riservi il futuro. Approfitto perciò di un recente outlook elaborato da Fitch e pubblicato pochi giorni fa per fare il punto sul mercato immobiliare globale che, come sappiamo, è una delle più importanti cartine tornasole per comprendere gli andamenti presenti, e immaginare quelli futuri, dell’economia.
Volendo sintetizzare, l’opinione prevalente degli osservatori sul futuro è che si vada verso una sostanziale stabilità, almeno nei paesi visti come un insieme. Ma alcune situazioni particolari, tuttavia, illuminano di una luce inquietante lo sviluppo del mercato, mentre i dati, riferiti al passato, mostrano che la crisi lo ha mutato profondamente. In alcuni paesi più che in altri. Un grafico offre una vista d’insieme abbastanza eloquente. Come si può osservare prevale la stabilità, che sarebbe una cosa bella se lo stato di salute dei singoli mercati fosse buono. I dati, e le cronache, raccontano invece che così non è. Il sonno del mercato immobiliare, infatti, è popolato da incubi e favorito da massicce dosi di tranquillanti monetari.
Un dato, in particolare, mi fa riflettere: la percentuale di proprietari di casa diminuisce costantemente, a vantaggio quindi del mercato delle locazioni. Fra i paesi considerati, anzi, il dato irlandese è quello più significativo. In pratica, dal 2005, quando era vicino all’80% nella stima 2015 si è arrivati sotto il 70%.
Non c’è da stupirsi: la casa è costosa, sia che la si compri sia che la si affitti. Lo è stata nel 2014 e anche nel 2015, e per almeno dieci dei paesi considerati l’agenzia stima che lo sarà ancor di più quest’anno.
Poi c’è un’altra informazione che mi lascia pensare. Negli Stati Uniti il livello di proprietari di casa è sceso dal 69% al 64% fra il 2006 e il 2015, il livello più basso degli ultimi 25 anni. In pratica il sogno di una casa per tutti, che ha animato la bolla speculativa dei subprime e il disastro del 2008 ha avuto come esito che un sacco di americani ha perduto la casa e ora, nel complesso, ci sono meno proprietari di prima.
A guidare il calo, spiega Fitch, i pignoramenti, ma anche le restrizione creditizie seguite alla crisi e, soprattutto, l’aumento della disoccupazione. E le prospettive secondo l’agenzia, sono di un ulteriore indebolimento.
Un’altra interessante evoluzione è quella del mercato inglese. Qui nel 2005 i proprietari erano il 70% e toccarono il picco due anni dopo, aumentando di circa il 3%. Nel 2009, quindi a crisi esplosa, il livello era già tornato al 2005 e da lì in poi non ha smesso di scendere. Oggi siamo intorno al 63%. Questa evoluzione è in parte dovuta alla continua crescita dei prezzi guidati dagli acquirenti internazionali che ha convinto i regolatori a frenare, imponendo requisiti più stringenti per la concessione di credito. Una misura prudenziale, ma di fatto tardiva: l’aumento dei prezzi, ben al di sopra delle medie storiche, rende l’acquisto di una casa molto più difficile di prima. Noto infine che in Germania, dopo i prezzi sono previsti in aumento anche quest’anno dopo il cospicuo aumento del 2015, la curva dei proprietari è rimasta sostanzialmente piatta fino al 2012, per poi regredire leggermente fra il 2013-14 e tornare al livello del 2005 l’anno scorso. Non riesco a immaginare una rappresentazione più chiara di stabilità.
E l’Italia? Fitch non riporta il dato sui proprietari, anche se i dati Istat li mostrano sostanzialmente stabili. Ma ci dice altre informazioni interessanti. La prima è che i prezzi nominali sono scesi ancora nel 2015 dell’1%, portando il calo complessivo dal picco del 2008 al 17%. Fitch si aspetta che i prezzi salgano lievemente quest’anno e si aspetta che le politiche fiscali e bancarie aiutino a mitigare l’eccesso di offerta di abitazioni prevenendo ulteriori declini, con la previsione che quest’anno verranno concessi mutui per 105 miliardi a fronte dei 145 stimati nel 2015. E’ vero altresì che, fatto 100 il livello del 2007, il livelli dei nuovi importi pordi di mutui concessi sta ancora molto sotto 80.
In conclusione, anche il nostro paese viene considerato fra quelli dove prevale la stabilità. Un modo elegante per dire che siamo fermi.
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