Gli osservatori di cose immobiliari guardano rapiti all’andamento dei corsi immobiliari in alcune zone dell’Asia. Laggiù, malgrado le autorità monetarie provino in tutti i modi a raffreddare il boom, alimentato da una certa facilità di credito, “i prezzi degli immobili sono rimasti elevati”, come rileva la Bis nella sua ultima Rassegna trimestrale. Anzi “in alcune economie quali la Cina e Hong Kong SAR, i prezzi delle abitazioni sono aumentati ulteriormente e ciò ha coinciso con un incremento dell’indebitamento delle società di sviluppo immobiliare tramite prestiti bancari e titoli di debito”. Insomma: il boom immobiliare asiatico non rallenta, malgrado la politica monetaria Usa divenuta più guardinga e l’attivazione di misura macroprudenziale a livello locale abbiano un po’ raffreddato il credito. Diventa perciò interessante provare a comprendere cosa alimenti questa crescita dei prezzi.
Uno degli espedienti delle società immobiliari per attrarre compratori, e quindi gonfiare il mercato, è stato quello di offrir loro schemi di finanziamento a base di mutui agevolati. Fra il 2009 e il 2015, l’autorità monetario di Hong Kong (HKMA) ha introdotto misure per provare a limitare questi schemi, che peraltro spesso venivano elaborati senza valutazioni sulle capacità di rimborso di chi prendeva a prestito. La versione asiatica dei subprime Usa. “Vi sono poche informazioni sulle modalità esatte di finanziamento di questi schemi – scrivono gli autori dell’approfondimento-. Ma i prestiti per finanziare lo sviluppo immobiliare sono divenuti il principale fattore che ha contribuito all’accelerazione della crescita del credito immobiliare totale in questo periodo”. E in effetti dal 2016 si è assistiti a un deciso aumento nell’area.
Notate che la gran parte di questa crescita del credito è legata allo sviluppo immobiliare, ossia ai prestiti concessi alle società che costruiscono. Ciò ha indotto la HKMA a inasprire i limiti sugli importi massimi che le banche possono prestare in rapporto al valore dei terreni. Questi ultimi infatti,come si può sempre osservare dal grafico, sono cresciuti notevolmente, spinti dal flusso crescente dei prestiti e dalla concorrenza fra i costruttori, che contando su una domanda di abitazione sostenuta – il processo di urbanizzazione procede a tappe forza in Asia – si possono permettere di fare offerte molto aggressive sui terreni, scaricando di fatto il costo finale sul prezzo degli appartamenti. “Il premio per il terreno (la differenza tra il prezzo d’asta e l’offerta iniziale) pagato dalle società di sviluppo immobiliare per i lotti nelle principali città cinesi è stato alquanto elevato dalla metà del 2015. In passato, tale premio tendeva a essere un indicatore anticipatore dell’inflazione degli immobili residenziali”, spiegano gli economisti della Bis.
Si potrebbe pensare che in fondo sono problemi di Hong Kong, ma si sbaglierebbe. “L’espansione all’estero delle società di sviluppo immobiliare potrebbe aggiungere una dimensione internazionale al fenomeno”, spiegano. Viene fatto l’esempio di Singapore, che illustra come tali società, in prevalenza di proprietà estera, hanno fatto offerte molto aggressive alle aste dei terreni pagando in media il 29% in più per i lotti residenziali rispetto a cinque anni prima. Anche lì, l’autorità monetaria ha avvertito che “il rischio di un nuovo incremento insostenibile dei prezzi immobiliari non è trascurabile”. E in effetti qualora la domanda rallentasse, tutto il fragile castello messo in piedi dai signori del mattone potrebbe franare rovinosamente. “Nel 2015 un ministro di Singapore ha avvertito i residenti locali del rischio di offerta eccedente in relazione agli investimenti negli imponenti progetti residenziali allora in costruzione
nella confinante Malaysia. Le società di sviluppo (dominate da alcune imprese cinesi) prevedevano di creare un totale di 336 000 nuove unità residenziali, poco più dell’intero stock di abitazioni private di Singapore nel 2015”.
C’è dell’altro. Queste società immobiliari hanno aumentato notevolmente l’indebitamento in valuta estera. “Per le 106 società immobiliari quotate di proprietà cinese, molte delle quali sono state attive al di fuori della Cina, le emissioni lorde di obbligazioni sono aumentate significativamente dal 2012, raggiungendo un massimo di circa $25 miliardi per trimestre tra la fine del 2015 e gli inizi del 2016”. La quota di questi prestiti in dollari, che era molto elevata, si è ridotta fra il 2015 e il 2016 ma è tornata ad aumentare nel 2017, come si può osservare sempre dal grafico di prima. Anche per questo le autorità cinesi hanno inteso frenare, con un provvedimento dell’agosto scorso, le attività di investimento all’estero degli immobiliaristi. La stalla è stata chiusa. Ma intanto i buoi passeggiano fuori.
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