A Milano durante il primo “Forum dell’Abitare” è stato siglato l’accordo sulla vendita di immobili passati in gestione al Fondo Hestia e al Fondo Basiglio. Una storia cominciata nel 2019, quando l’Enpam ha lanciato un’operazione denominata Project Dream, mettendo sul mercato un pacchetto di 68 immobili. L’intervento di Gianluca Comin, docente di Strategie di Comunicazione e tecniche pubblicitarie, Luiss Guido Carli
Se c’è una città che incarna il profondo cambiamento che ha interessato la società italiana negli ultimi cinquant’anni, questa è Milano. Nonostante il dibattito in corso sul fatto che la capitale lombarda abbia perso o no la spinta al cambiamento degli ultimi anni, nessun’altra città rappresenta meglio la trasformazione da un modello di città industriale a uno postindustriale e orientato all’innovazione. Da anni interi quartieri e aree urbane di Milano sono oggetto di processi di trasformazione e rigenerazione che non sembrano accennare a un rallentamento: dalla riqualificazione dei sette scali ferroviari alla candidatura per i Giochi Olimpici Invernali, per la città ogni occasione è buona per “rifarsi il trucco”. In questo contesto in costante evoluzione, Milano ha colto quale elemento di vantaggio competitivo l’adozione di pratiche di buon governo, in grado di stimolare rapporti di comunicazione e condivisione, prima, e consenso, infine.
Forse anche con questa consapevolezza, qualche settimana fa il Comune ha promosso il primo “Forum dell’Abitare”, un programma di due giorni che ha invitato stakeholder, professionisti, rappresentanti di categoria, accademici, sindacati, comitati di inquilini e cittadinanza. Nel corso del Forum dell’abitare, è stato siglato anche l’accordo sulla vendita degli immobili ex Enpam composti da quattro complessi immobiliari nei Comuni di Milano, Vimodrone e Basiglio, passati in gestione negli scorsi mesi al Fondo Hestia e al Fondo Basiglio. Una storia cominciata nel 2019, quando Enpam – Ente nazionale di previdenza ed assistenza medici – ha lanciato un’operazione denominata Project Dream, mettendo sul mercato un pacchetto di 68 immobili, principalmente direzionali dislocati a Roma e in Lombardia, ma anche residenziali (in prevalenza a Milano e hinterland), oltre che ricettivi e logistici. Immobili acquistati tra gli anni Sessanta e l’inizio degli anni Novanta, prima che l’Ente previdenziale venisse privatizzato nel 1995.
Nel 2021, la necessità di adottare una strategia orientata a dismettere la proprietà diretta di immobili – sempre meno conveniente per un ente previdenziale – ha indotto il Cda dell’Enpam ad accettare l’offerta del gestore statunitense Apollo Global Management per l’acquisto dell’intero patrimonio immobiliare di proprietà diretta dell’ente.
Un’operazione che aveva destato preoccupazione e timori che, con il passaggio di proprietà, gli inquilini, molti dei quali anziani in affitto, potessero rischiare lo sfratto.
L’accordo siglato la scorsa settimana, a seguito di un intenso lavoro di ascolto e condivisione con tutte le parti coinvolte, ha coinvolto i sindacati degli inquilini e InvestiRE Sgr (Gruppo Banca Finnat), la società a cui era stata affidata la gestione degli immobili ed è esito di un lungo confronto con le istituzioni e le parti sociali. La soluzione individuata prevede una serie di facilitazioni per gli attuali inquilini che desiderano acquistare l’appartamento in cui vivono, con un prezzo calmierato rispetto ai canoni di mercato, la possibilità di acquisto dell’usufrutto per inquilini di età superiore ai 70 anni e l’estensione delle agevolazioni di acquisto ai parenti fino al 4° grado non residenti.
A queste agevolazioni si aggiungono poi la possibilità di rinnovare l’affitto degli immobili per 5 anni a canone concordato a tutti i nuclei familiari in cui l’intestatario del contratto (o il coniuge) abbia età superiore ai 70 anni e un basso reddito. Misure che consentono di tutelare chi abita in quelle case – spesso da decenni – e che sono affiancate anche da un piano di manutenzione straordinaria delle palazzine, con una serie di interventi per mettere a norma gli spazi condominiali e assicurare l’operatività degli impianti comuni.
Il caso di Project Dream consente di comprendere l’importanza del dialogo e della comunicazione tra tutte le parti coinvolte nell’interesse comune dei cittadini: un approccio che fa di impegno e inclusione un binomio vincente per la costruzione del consenso. Vent’anni fa, le regole urbanistiche della giunta di Gabriele Albertini hanno sbrogliato i lacci della burocrazia e reso possibile non solo attrarre investitori internazionali, ma anche “importare” un approccio orientato alla cultura del consenso, che Milano ha subito accolto e fatto proprio.
Oggi Milano può porsi come “modello” per il resto del Paese per la propria capacità di confronto e relazione con le comunità, il cui coinvolgimento è sempre più cruciale per il buon esito di ogni iniziativa.
