È una strada lunga e tortuosa quella della ripresa del mercato immobiliare analizzata nell’Osservatorio curato dalla società di studi economici Nomisma e relativo a 13 grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).
“La perdurante debolezza economica rappresenta un elemento di indiscutibile penalizzazione della possibilità di acquisto di beni durevoli. Non deve stupire se oggi le famiglie alla ricerca di un’abitazione siano poco più di 324 mila contro le quasi 730 mila di un anno fa, mentre quelle potenzialmente interessate ad attivarsi sono 1,6 milioni a fronte dei quasi 2 milioni registrati nel 2013”, si legge nell’Osservatorio del mercato immobiliare.
IL RIDIMENSIONAMENTO DEL MERCATO
Nel 2013 nelle 13 grandi città analizzate le compravendite immobiliari si sono ulteriormente ridotte, seppure con un’intensità in progressiva attenuazione. La congiuntura negativa del settore ha prodotto un ridimensionamento significativo del mercato, con quantità dimezzate nel segmento abitativo e cali nell’ordine del 56,5% e del 63,5%, rispettivamente, in quello commerciale e terziario.
L’INVERSIONE DI TENDENZA
Un’inversione di tendenza tuttavia si è verificata nel primo trimestre dell’anno in corso: “L’aumento delle quantità compravendute è risultato del 7,4% nel segmento abitativo e del 14,9% in quello commerciale, a fronte della perdurante debolezza del segmento direzionale, testimoniata dall’ulteriore riduzione delle attività (-2,6%) – si legge nel report di Nomisma -. A livello nazionale, il balzo in avanti delle compravendite residenziali nel primo trimestre del 2014 si è attestato nell’ordine del 4,1% tendenziale, ponendo fine a otto anni di marcata flessione”.
L’INCONTRO TRA DOMANDA E OFFERTA
Il calo delle transazioni registrate sul mercato negli ultimi anni è il risultato di una perdurante difficoltà di incontro tra un’offerta in costante crescita e una domanda in progressivo calo in tutti i segmenti.
I TEMPI DI VENDITA E LOCAZIONE
I tempi medi di vendita e di locazione documentati nel report di Nomisma hanno raggiunto livelli molto elevati in tutti i segmenti, ma confermano la tendenza emersa nel corso del 2013 di una stabilizzazione degli stessi in tutti i segmenti.
GLI SCONTI
La liquidità degli immobili in vendita si riduce poi a causa dello sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto. Anche per questo indicatore il livello raggiunto indicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare è elevato, ma tutto sommato stabile per il terzo semestre consecutivo. All’interno del mercato residenziale si è raggiunto, in media, il 16,5%, con punte del 19,6% nei mercati periferici; sul versante degli immobili di impresa, lo sconto medio praticato ha superato il 17%.
LA LOCAZIONE
I canoni hanno fatto registrare tendenze analoghe. Essendo però la locazione uno “sbocco” in caso di impossibilità di accesso alla proprietà, dal report è emerso nell’ultimo anno un significativo rallentamento della flessione sul segmento residenziale, mentre sul versante degli immobili strumentali alle attività produttive, il calo è proseguito con intensità analoghe a quelle dei precedenti due anni. Nel complesso, il mercato delle locazioni residenziali ha manifestato nel 2014 una minore dispersione dei valori e un innalzamento del canone mediano.
CORREGGERE I PREZZI
Per attenuare lo spessore della quota di domanda latente destinata a non manifestarsi, lo studio di Nomisma ipotizza la necessità di una correzione più marcata dei prezzi, stimabile nell’ordine di un ulteriore 10% sulla base di un’analisi delle condizioni del mercato creditizio pre e post crisi.
È, tuttavia, alle erogazioni che secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare occorre fare riferimento per garantire un irrobustimento delle dinamiche moderatamente espansive.
