Calo dei prezzi nel mercato immobiliare. Per il 2015, infatti, si prospetta un nuovo calo mediamente dell’ordine dei tre punti percentuali: -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.
La flessione è più accentuata rispetto alle previsioni elaborate da Nomisma nel novembre 2014 in particolare a causa della deflazione. Per l’istituto bolognese il 2016 sarà l’anno di conclusione della fase di flessione dei prezzi degli immobili, con una sostanziale invarianza rispetto ad oggi, mentre nel 2017 si avrà l’attesa inversione dei prezzi con una risalita tra il 2,5% e il 3% a seconda dei comparti.
È quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2015 curato da NOMISMA, presentato questa mattina a Milano, presso Assolombarda.
LE PREVISIONI SU ABITAZIONI, UFFICI E NEGOZI
Analizzando le 13 grandi città monitorate, le previsioni di Nomisma per il comparto delle abitazioni sono le seguenti:
Per quanto riguarda le 13 grandi città, le previsioni di Nomisma per il comparto degli uffici sono le seguenti:
Per quanto riguarda le 13 grandi città, le previsioni di Nomisma per il comparto dei negozi sono le seguenti:
FLESSIONE E RITMI IN MIGLIORAMENTO
Nomisma – sulla base dei dati rilevati su un campione di 13 città intermedie italiane – conferma il miglioramento per il mercato residenziale, con un aumento tuttavia limitato alle transazioni. La previsione per il 2015 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi, ma su ritmi meno intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni l’istituto bolognese stima un miglioramento, sia per quanto riguarda i contratti conclusi, sia per la prosecuzione della tendenza alla stabilizzazione dei canoni.
DATI IN CONTRO TENDENZA
Le stesse aspettative non si riscontrano per il settore direzionale, anche se gli operatori interpellati intravedono un timido miglioramento all’orizzonte che, tuttavia, non impedirà un ulteriore arretramento del comparto. Lo scetticismo degli operatori si concentra in particolar modo sui prezzi e, in misure minore, sulle compravendite.
NEGOZI E CAPANNONI
Sul fronte dei negozi le attese meno negative si riscontrano sul fronte delle transazioni.
Le compravendite rimarranno in linea con quelle concluse nel corso del 2014. Anche sul versante dei capannoni industriali si confermano timidi segnali di miglioramento, con un quadro meno fosco sul fronte dei valori e in misura più marcata per le transazioni. Infine il segmento box e garage, per il quale secondo Nomisma nel 2015 si avrà un aumento delle compravendite, ma con valori di transazione in linea con quelli registrati nel 2014.
I NUMERI SUGLI INVESTIMENTI
Gli investimenti in costruzioni, che concorrono alla formulazione delle previsioni sul numero di compravendite, si presentano ancora in contrazione, con un’intensità negativa superiore rispetto a quella prevista nel novembre 2014 (-1,2%, rispetto al -0,3% stimato in precedenza). Solo nel 2016 il settore edilizio potrà cogliere un segno “+”, con un tasso di variazione annuale di +1,6% grazie al miglioramento della domanda interna ed un contestuale indebolimento delle restrizioni bancarie.
Nei 13 grandi mercati gli sconti medi sui prezzi richiesti, pur rimanendo elevati, nel corso del 2014 si sono leggermente abbassati. Ciò non si può dire per i 13 mercati di provincia, che hanno invece registrato un ulteriore incremento.
VENDITA DEGLI IMMOBILI
Valutando i tempi necessari per la vendita di un immobile, anche in questo caso sono i mercati di provincia a far registrare i dati peggiori, con sequenze temporali straordinariamente alte. Per il 2015 l’attesa stimata di aumento dell’attività transattiva è di circa 50 mila unità abitative, per un totale che si dovrebbe attestare nell’ordine di 468 mila transazioni (forte dei segnali di irrobustimento offerti dai primi tre mesi dell’anno). L’istituto bolognese evidenzia la centralità dei comuni capoluogo (di grande e media dimensione), che condizionano l’inversione del ciclo registrato nel 2014.
Per il biennio 2016-2017 Nomisma stima un aumento delle compravendite che porterà a oltrepassare la soglia delle 500.000, nulla a che vedere con i dati del periodo 2004/2007, quando le transazioni annue si attestavano oltre le 800.000 unità. Per l’istituto bolognese la prospettiva, superata l’ascesa, è quella di una stabilizzazione delle compravendite su livelli più bassi rispetto a quelli pre-crisi.
NESSUNA CRESCITA TRAVOLGENTE
Non a caso Nomisma indica chiaramente nel Rapporto come “nessuna crescita travolgente è alle porte, niente di paragonabile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato gran parte dello scorso decennio”. Anche per il settore del credito, la consapevolezza degli eccessi del passato e il mancato smaltimento di molte “scorie” prospetta, quindi, una situazione di relativo attendismo.
Anche a fronte di realtà bancarie tornate decisamente su posizioni espansive, per Nomisma è evidente come un quadro di sostegno fortemente disomogeneo limiti la crescita del comparto immobiliare.
L’IMPORTANZA DEL SOSTEGNO BANCARIO
La quota di transazioni sostenute da mutuo – in un quadro di aumento del numero di transazioni nel 2014 del +3,6% – è cresciuta del 12,7% (dati Agenzia delle Entrate), a conferma dell’importanza del sostegno bancario nelle tendenze positive del settore. Per il 2015 Nomisma stima una crescita dei mutui nell’ordine del 30% (a cui concorrerà ancora la componente di surroga e sostituzione), per un totale di circa 32 miliardi di euro erogati.
Sempre per il corrente anno, Nomisma stima come la quota di disinvestimenti degli operatori stranieri risulterà nettamente più esigua rispetto agli acquisti, con un saldo netto che si dovrebbe confermare sui valori del 2014, vale a dire prossimo ai 2 miliardi di euro.
