Dopo gli annunci della riforma del Catasto circa un anno fa, il mercato immobiliare aveva segnato il passo. Ora c’è da vedere come reagirà con questa nuova formulazione del testo. Riccardo Pedrizzi, responsabile Settore Finanze e Tesoro Federproprietà, ripercorre tutte le tappe fino a oggi

Facciamo la storia di come si è arrivati, prima a varare l’articolo 6 (quello sul Catasto per intenderci) della delega sulla Riforma fiscale presentata dal Governo alla Camera dei Deputati e poi a modificarlo dopo l’accordo governo – centrodestra.

In data 11/11/2020 viene varata l’indagine conoscitiva sulla riforma dell’“Imposta sul reddito delle persone fisiche e altri aspetti del sistema fiscale”.

Nel gennaio iniziano le audizioni di soggetti tra rappresentanti delle istituzioni, delle Associazioni e di numerosi esperti.

Tra essi la Banca d’Italia che con fermezza sostenne che “l’assenza di tasse sulla prima casa è una anomalia tutta italiana”, allineandosi alle richieste di Bruxelles, cosi come fece la Corte dei Conti con il suo presidente Guido Carlino.

Su tutte le audizioni aleggiavano le “Country Recommendations” della Commissione europea all’Italia, che richiedeva la riforma del Catasto ed incombeva la minaccia del Recovery Plan di non erogare risorse qualora non venisse varata “la riforma dei valori catastali non aggiornati” e non venisse effettuata “la revisione delle agevolazioni fiscali”.

Nel frattempo nell’estate scorsa il ministro dell’Economia, Daniele Franco, diramava a tutte le strutture amministrative dello Stato “L’atto d’indirizzo 2022-2024”, con il quale poneva l’obiettivo di mettere in campo strumenti, procedure che consentano alle Agenzie fiscali di “adattarsi alle esigenze dei cittadini”. Questa modernizzazione dei dati riguarderà anche e soprattutto la mappatura degli immobili e rappresentava il primo passo per la riforma del Catasto indicata nella delega fiscale all’esame della Camera dei Deputati. Il completamento di questi meccanismi sui beni immobiliari, “compresa la rappresentazione cartografica”, sarà accompagnata dall’istituzione dell’Anagrafe dei titolari. Una nuova banca dati, dunque, che il Fisco potrà utilizzare a fini tributari e allo stesso tempo potrà mettere a disposizione per le attività connesse degli enti locali.

Nonostante tutte queste “pressioni”, le Commissioni Finanze riunite votarono nel giugno del 2021 pressoché all’unanimità il documento, senza alcun riferimento alla riforma del Catasto, che avrebbe dovuto rappresentare la base della legge delega che poi ha presentato il governo. Ma cosi non è stato perché l’Esecutivo ha inserito l’Art. 6 (la riforma del Catasto) andando chiaramente oltre la delega ed i paletti fissati dal Parlamento. In effetti, in quella votazione non si faceva alcun riferimento e nemmeno un cenno, come era stato previsto invece all’inizio della relazione del testo, alla “riforma dei valori catastali non aggiornati” ed “alla revisione delle agevolazioni fiscali”, “come invece aveva richiesto la Commissione Europea con le “Country Recommendations” recepite poi dal Recovery Plan.

I parlamentari delle due commissioni, dunque, ritennero non fosse praticabile attualmente una riforma che, di fatto, si sarebbe tramutata in una ennesima, nuova tassa patrimoniale.

La politica, quella seria, si riappropriava così della propria autonomia e della propria capacità di giudizio non solo nei confronti dell’Europa, che continua ad insistere nel voler tassare anche la prima casa, ma anche nei confronti della cosiddetta tecnocrazia.

I parlamentari dimostrarono di essere consapevoli che sugli immobili ci sono già una quantità di tasse e che il contribuente italiano è già gravato da una miriade di patrimoniali palesi e nascoste.

Nel vigente ordinamento infatti convivono imposte tipicamente patrimoniali e tributi cosiddetti pseudo patrimoniali. Nella prima categoria rientra l’Imu che colpisce il solo patrimonio immobiliare ed al lordo delle passività gravanti sugli immobili. Un fabbricato – ad esempio – il cui valore è totalmente assorbito da un mutuo sconta l’imposta nella stessa misura di un immobile libero da passività. Cioè si paga una tassa su un debito.

Patrimoniale complementare all’Imu è l’Ivie: l’imposta sugli immobili detenuti all’estero.

Tra le patrimoniali nascoste c’è l’imposta sulle successioni e donazioni che assoggetta a tassazione gli “arricchimenti senza causa” in quanto conseguiti a titolo gratuito.

Poi ci sono le imposte sui trasferimenti: quelle ipotecarie e catastali, giustificate come tributi a fronte del servizio pubblico di iscrizione e trascrizione ma, essendo commisurate in percentuale al valore dell’immobile (senza tetto in valore assoluto), di fatto sono delle vere e proprie patrimoniali.

Dunque esistono numerose imposte (registro, ipotecarie e catastali, bollo, Imu) che colpiscono in vario modo la capacità contributiva riconducibile al patrimonio mobiliare o immobiliare.

L’ultima riforma del catasto è datata 1990, tra il 1996 e il 1997 le rendite catastali sono state alzate del 5%. A partire dal 2005, i Comuni possono chiedere all’Agenzia il “riclassamento” di singoli immobili o di intere aree. Poi nel 2012 arrivò la mazzata dell’Imu con il governo Monti che ci costa oltre 22 miliardi.

Non va dimenticato inoltre che nel 2020 la pressione fiscale è cresciuta in Italia ulteriormente dello 0,7%, arrivando al 43 contro una media Ocse del 34% e recentemente l’Ordine dei Commercialisti in audizione per il Def ha cifrato la pressione fiscale al 49%. E se il calcolo viene fatto rapportato solo al gettito dei redditi di coloro che pagano tasse ed imposte, la pressione tributaria italiana supera il 48%.
Del resto la riforma del Catasto – come si ricorderà – era un progetto già definito che fu bloccato cinque anni fa dal premier, Matteo Renzi, sapendo e prevedendo che sarebbe stata impopolare.

Si disse allora, che avrebbe dovuto essere una riforma “a invarianza di gettito” quella che riguardava il Catasto con la revisione dei valori delle case e delle tasse che su di esse gravano. In effetti, però, sarebbe pressoché impossibile non aumentare la tassazione. Proprio per questo i commissari delle due Commissioni Finanze non hanno nemmeno citata questa riforma.

Da noi le imposte sul patrimonio immobiliare oggi pesano l’1,5% del Pil, mentre negli altri Paesi Ue per l’l,4%.
Il nostro è perciò il Paese a maggiore tassazione a livello mondiale.

Del resto Mario Draghi, proprio in vista di questa riforma fiscale aveva messo dei chiari paletti: a) il sistema fiscale rimarrà “progressivo”; b) non modificare le imposte una alla volta; c) fare presto e presentare un disegno di legge delega che terrà conto del lavoro e delle conclusioni delle Commissioni Finanze di Camera e Senato; d) in questo momento di difficoltà si erogano fondi e non si sottraggono risorse agli italiani.

Ma forse negli ultimi tempi l’appartenenza ai circoli finanziari di cui fa parte e le “logiche europeiste” avevano determinato il nostro premier a rimangiarsi le sue vecchie promesse e addirittura minacciare le dimissioni nel caso la riforma non passasse cosi come uscita dai suoi uffici.

Poi è arrivato il pressing e la minaccia di non votare la riforma da parte di tutto il centrodestra.

Ed ora pare che si sia trovato un accordo che praticamente accontenta tutti, soprattutto perché ad un mese dalle prossime elezioni amministrative tutti devono dimostrare di aver portato a casa qualcosa: il Centrodestra esulta e dice di aver vinto la battaglia, perché non ci saranno tasse sulla casa; il centrosinistra, soprattutto per voce di Letta del Pd, conferma che è stata premiata la sua lealtà ed il suo sostegno al governo perché praticamente non cambia niente rispetto al testo originario che era uscito da Palazzo Chigi.

La verità come sempre sta a mezza strada perché in effetti con la riformulazione proposta dell’articolo 6 restano tante perplessità dal momento che è vero che viene eliminato il riferimento esplicito ai “valori patrimoniali” del bene, che se fosse rimasto sarebbe stato un vero e proprio disastro, si conferma però che le rendite catastali attuali saranno affiancate da “una rendita ulteriore” con aggiornamento periodico. E questa rendita sarà determinata in base ai criteri del Dpr 138/1998 (1 cfr. nota), quello che già consente ai Comuni di aggiornare i parametri catastali alle mutate condizioni degli immobili. Palazzo Chigi cosi non rinuncia a tenere aperta una finestra sui valori Omi, che indicano i prezzi di mercato divisi per zone: nel testo iniziale sarebbero stati il riferimento per rivedere i valori patrimoniali, ora rimangono come dato di consultazione nell’accesso alla banca dati catastale.

Dunque per chiarezza di ragionamento ricapitoliamo: il ripensamento dell’“operazione trasparenza” voluta da Palazzo Chigi è più formale che di sostanza. Non c’è più l’obiettivo di affiancare alla rendita attuale di ogni immobile un “valore patrimoniale” tendenzialmente allineato a quello di mercato. Ma il dato chiamato a fotografare la situazione aggiornata sarà rappresentato da una “rendita ulteriore” da calcolare in base ai criteri dettati dal Dpr 138 del 1998. Dove (articolo 5 comma 2) la revisione delle tariffe d’estimo si basa sui “canoni annui ordinariamente ritraibili” e sui “valori di mercato”: che quindi, usciti dalla porta della citazione esplicita dopo mesi di battaglie, rientrano dalla finestra.

Ogni immobile, dunque, avrà due rendite: quella ufficiale di oggi, che è la base su cui si calcolano le imposte, e quella “ulteriore”, che misura la sua situazione aggiornata. La seconda non potrà essere utilizzata “per la determinazione delle basi imponibili”, come recita la clausola anti-tasse che però era già presente nel primo testo.

In tal modo i Comuni potranno utilizzare questo metro di valutazione per combattere l’evasione, rafforzando la lotta al sommerso immobiliare, sulla quale siamo perfettamente d’accordo.

È evidente però che da questo tipo di accertamento potrebbero derivare anche aumenti di tasse a carico di chi oggi ne paga troppo poche, per esempio per chi negli anni ha ristrutturato, ampliato, modificato la propria casa.

Come si vede, la platea delle possibili revisioni può diventare piuttosto ampia per l’aumento della rendita e quindi della base imponibile su cui si calcoleranno l’Imu e le altre tasse. La conseguenza perciò sarà un aumento delle imposte che dovranno andare almeno per “una quota” a ridurre le tasse degli altri, “prevalentemente nei Comuni dove si trovano gli immobili interessati”. Si ammette cioè indirettamente che aumenteranno le tasse.

Con questa operazione in effetti Draghi ha caricato a pallettoni il fucile che potrà sparare a seconda dell’orientamento dei futuri governi.

Per concludere: scompare il riferimento al “valore patrimoniale”, il che è molto importante. “Ma nella consultazione catastale” entreranno anche i valori Omi (Osservatorio dei mercato immobiliare). Il testo della delega approvato dal Consiglio dei ministri prevedeva per ogni immobile una doppia rendita. Quella attuale, che rimane come base di calcolo dell’Imu e delle altre tasse sulla casa, e “una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato”. La nuova versione dell’articolo 6 prevede invece l’attribuzione a ogni immobile di una “rendita ulteriore”, calcolata in base ai criteri del Dpr 138/1998. Si tratta per la verità dell’insieme di regole che oggi i Comuni già utilizzano per attribuire le rendite ai nuovi immobili. Inoltre all’origine l’intero meccanismo era rappresentato da rendita attualizzata ed un valore patrimoniale che non avrebbe influito sulla “determinazione della base imponibile dei tributi e comunque non sarebbe stato utilizzato “per finalità fiscali”. Lo stesso principio torna nella nuova versione dell’articolo 6 della delega, oggetto dell’accordo raggiunto. La bozza prevede infatti che la “rendita ulteriore” e le altre informazioni raccolte con la riforma “non possono essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi. L’unica differenza è, quindi, il riferimento esplicito all’Isee, che però già rientrava nelle “finalità fiscali” escluse dal primo testo come si sa.

Dopo gli annunci della riforma del Catasto circa un anno fa, il mercato immobiliare aveva segnato il passo. Ora c’è da vedere come reagirà con questa nuova formulazione del testo. Da ciò si capirà, al di là di ogni pregiudizio ideologico, se la mediazione avrà raggiunto gli effetti sperati.

Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998 n. 138

5 – Revisione delle tariffe d’estimo. In vigore dal 27 maggio 1998
1. Al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile dalle unita’ immobiliari urbane, al netto delle spese e perdite eventuali, si procede alla revisione delle tariffe d’estimo attualmente vigenti, facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge. Non sono da assumere, come termini di riferimento, valori e redditi occasionali ovvero singolari.
2. La revisione delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per ogni zona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per unita’ di superficie, di cui all’articolo 3, da effettuarsi sulla base:
a) dei canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di
mercato delle locazioni. Si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 a 26 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n.1142; b) dei valori di mercato degli immobili, determinandone la redditività attraverso l’applicazione di saggi di rendimento ordinariamente rilevabili nel mercato edilizio locale per unità immobiliari analoghe, e con l’osservanza
degli articoli da 27 a 29 del regolamento richiamato nella lettera a).

Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998 n. 138 

3. Le tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sono determinate come media dei valori reddituali unitari individuati con i criteri stabiliti nel presente articolo e con riferimento all’epoca censuaria 1996-1997.

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