La storia del nostro mercato immobiliare è cambiata nel 2005, dopo quasi cinquant’anni. Un bel grafico, frutto di una corposa elaborazione del Cresme, pubblicato nell’ultimo rapporto sul mercato delle costruzioni, racconta come si sia evoluto il mattone italiano sin dal 1958, e tratteggia uno scenario epocale per gli anni che abbiamo di fronte. Ossia che per la prima volta nel nostro Paese diminuiranno i proprietari e aumenteranno gli inquilini.

Il grafico in questione mette insieme quattro curve che misurano, rispettivamente, l’andamento del reddito familiare netto, il prezzo delle abitazioni, i canoni di locazione e la spesa delle famiglie per consumi. Fatta 100 la base nel 1958, l’andamento del reddito è stato sempre crescente, con un picco di oltre 300 raggiunto nel 1988, quando ha iniziato a declinare. Anche la curva dei prezzi immobiliari ha avuto un incremento crescente, seppure con un ciclo di rialzi/ribassi più pronunciato. Ma la curva del reddito è stata sempre sopra quella dei prezzi immobiliari. Ciò vuol dire che le famiglie hanno avuto sempre a disposizione una quota di risparmio, in alcuni momenti anche significativa, da investire sul mattone.

Le due curve si toccano per la prima volta intorno al 1992. I prezzi del mattone erano al picco di un trend di crescita iniziato a metà degli anni ’80 (che poi darà inizio a un ciclo ribassista), mentre i redditi seguivano il loro trend di calo iniziato nel 1988 (indice poco sopra 275).

Il calo del settore immobiliare dei primi anni ’90 fece risalire ampiamente la curva del reddito sopra quella dei prezzi, sebbene l’andamento del reddito fosse sostanzialmente piatto (anzi leggermente in calo fino al ’95), ma già dal 1997 la curva immobiliare riprese a crescere: una galoppata irrefrenabile.

Il sorpasso arriva proprio nel 2005. La curva del costo del mattone, spinta da un aumento dei prezzi reali delle compravendite (+48% al 2007, da ’96) e delle locazioni (+39% al 2005) supera quella dei redditi (+12%) che peraltro devono fare i conti con un forte arresto (-7,6%) nei cinque anni successivi. Nelle grandi città il sorpasso arriva prima: nel 2002: l’età dell’euro. La curva dei prezzi supera quota 350 nel 2008 (ora siamo poco sotto 300).

Tale circostanza viene aggravata dal fatto che la crescita dei consumi delle famiglie non si arresta. Una crescita che “già alla fine degli anni ’90 – scrive il Cresme – sta salendo oltre la capacità della crescita reddituale”.

Il combinato disposto fra aumento consumi, aumento dei prezzi immobiliari e calo del reddito provoca che per una parte rilevante della popolazione, quel 30% che a fine 2011 non aveva case di proprietà, sia molto difficile comprare casa. Non avendo capacità di risparmio è praticamente impossibile mettere da parte quella provvista minima da affiancare a un mutuo (sempre che le banche lo concedano).

Dal 2009 i prezzi hanno iniziato una fase di calo e solo a fine 2011 la curva del reddito è risalita appena sopra quella del corso del mattone, ma rimane ancora abbondantemente al di sotto del livello necessario a coprire i consumi. Ai livelli attuali di reddito l’unico mercato accessibile è quello delle locazioni, la cui curva, infatti, negli ultimi anni segue un andamento pressoché parallelo a quello dei redditi.

Alcune altre notazioni servono a illustrare che siamo davvero a un tornante della storia. La percentuale del reddito destinato all’investimento, a fine 2011, era arriva sotto quota 150 (indice base 100, 1958), al livello dei primi anni ’70. In quegli anni il 51% delle famiglie aveva casa di proprietà, mentre il 43% viveva in affitto. Ma si veniva da un decennio di grande crescita dei redditi  (+51% fra 1958 e il 1969).

La distribuzione proprietari/locatari cresce negli anni successivi sempre a favore dei proprietari. Alla fine del periodo 1969-78 le famiglie proprietarie sono il 53%, quelle in affitto il 41. Nel periodo successivo, 1978-1986, si arriva a oltre il 60% di proprietari e al 31% di locatari. Fra il 1986 e il 1996 si arriva al 65% di proprietari e al 24% dei locatari, mentre nel periodo finale (1996-2011) si arriva al 70% di proprietari e al 20% di locatari.

Ci sono voluti 50 anni per portare i proprietari dal 50 al 70% delle famiglie, e per far scendere i locatari dal 43% al 20. Ma adesso, col crollo delle compravendite e dei prezzi, tuttora in corso, e a fronte dell’impossibilità di disporre di risparmi da investimento, la cosa più logica, a meno che i prezzi del mattone non cadano drammaticamente o (improbabile) che aumentino i redditi, è che diminuiscano i proprietari e aumentino i locatari. Che si inverta il ciclo.

Per la prima volta, dopo più di 50 anni.