Perché in un momento in cui il mercato ristagna, i prezzi si prevedono in calo e gli investitori esteri fuggono, i fondi italiani hanno aumentato del 50% gli investimenti sull’immobiliare?

E’ accaduto fra il 2009 e il 2012, secondo un rapporto preparato da Bnp Paribas real estate, quando gli investimenti dei fondi italiani immobiliari nel settore passano dal 26 al 39%. Questo mentre il mercato si contrae e i prezzi si congelano.

Per rispondere alla domanda, serve innanzitutto spiegare cosa siano e cosa facciano i fondi immobiliari. Si tratta di organismi di rispamio collettivo (Oicr) amministrati da società di gestione di risparmio che in pratica rilevano beni immobiliari allo scopo di amministrarli (con l’affitto o la vendita). Per raccogliere le risorse necessarie al loro funzionamento, e quindi anche “ripagare” i beni immobiliari che finiscono nel loro portafoglio, i fondi emettono quote a investitori che lucrano sulle remunerazioni di tali quote e sulla loro liquidazione una volta che il fondo cessa la sua attività.

Il funzionamento è molto semplice. Mettiamo che io sia un’istituzione che disponga di un patrimonio immobiliare e non sappia o non voglia gestirlo direttamente. Posso conferire tale patrimonio a un fondo che, emettendo quote, mi fa avere una contropartita liquida immediata, di solito a sconto rispetto al prezzo di conferimento. Il fondo poi si incaricherà di gestire questo patrimonio rimborsando le quote ai sottoscrittori una volta venduti tutti i beni.

I fondi nascono in Italia nel ’94 ma hanno iniziato a farsi vedere solo alla fine degli anni ’90, quando venne la fregola di privatizzare il patrimonio immobiliare degli enti previdenziali e, più tardi, dello Stato. Pompati dal credito bancario di quegli anni, i primi fondi immobiliari italiani misero radici nei primi anni del 2000 e da lì in poi si sono sviluppati con costante gradualità. Un rapporto della Banca d’Italia del 2009 nota curiosamente che “nonostante la crisi finanziaria, nel 2008 sono divenuti operativi 56 nuovi fondi immobiliari, arrivando a 228 a fine anno”.

Per sapere cosa è successo dopo fine 2009, leggiamo un altro studio, stavolta di Scenari immobiliari, che fotografa lo stato dell’industria dei fondi a maggio 2012. “L’industria dei fondi italiani ha continuato la propria crescita anche nel corso del 2011″, scrive Scenari Immobiliari. A fine 2011 i fondi operativi erano 312 e il patrimonio immobiliare detenuto direttamente era passato dai 40,6 miliardi del 2009 (a fronte dei 34,7 mld del 2008) a 46,4 mld a fine 2011, con una prospettiva di arrivare a 47,8 nel corso del 2012.

Quindi la crisi immobiliare, contro ogni logica apparente, fa da propellente all’industria dei fondi.

Ma in realtà una logica c’è. Per trovarla basta scrutare la composizione azionaria di gran parte di questi fondi. Grandi sponsor, diretti o indiretti, di questi strumenti sono come si può immaginare le banche e alcune assicurazioni che fanno accordi con soggetti specializzati nel settore delreal estate. Le stesse banche e assicurazioni che hanno grandi patrimoni immobiliari e la necessità di metterli a reddito, se non di liquidarli.

Le banche e le assicurazioni sono grandi sottoscrittori di quote di fondi immobiliari, delle società di gestione, se non direttamente loro promotori. Quindi, in un momento in cui i prezzi calano e c’è una crisi del credito aumentare gli investimenti sui fondi può essere un metodo efficace per le banche e le assicurazioni per gestire lo “sgonfiamento” ordinato della bolla che si è venuta a creare negli ultimi dieci anni sui corsi immobiliari. Oltre che un espediente per trarre valore immediato dal proprio patrimonio rimasto incagliato nella crisi sperando che nel tempo di gestione del fondo (di solito almeno dieci anni) il mercato si riprenda.

Insomma, dovendo raschiare il barile del mattone, le banche trovano il Fondo (vedi post omonimo).

Mi sono convinto che tale scenario abbia un senso leggendo un trafiletto pubblicato sul Sole 24 Ore il 25 gennaio. Si raccontava di un imprenditore bisognoso di credito, a cui una banca aveva proposto la concessione di un fido per alcune centinaia di migliaia di euro in cambio della sottoscrizione di quote a un fondo immobiliare della banca stessa. Lo sport preferito delle banche, ossia prestare soldi a se stesse per il tramite di questo o quel soggetto, sia esso una persona fisica o giuridica, non è passato di moda. Anzi.

Siamo in pieno afFondo immobiliare.