Emergenza abitativa, forse ci siamo. L’analisi di Riccardo Pedrizzi

Quasi il 17 per cento degli europei vive in abitazioni sovraffollate, quasi uno su dieci non può permettersi di riscaldare la propria casa adeguatamente.

E circa un milione di persone sono del tutto senza una casa, lo ha ammesso recentemente Dan Jorgensen, il Commissario europea per l’energia e le politiche abitative. Sempre a livello europeo, secondo un’indagine del Parlamento Ue, la carenza di studentati superi tre milioni di posti letto, e secondo le stime, è destinata a salire a 3,2 milioni entro il 2029.

In Italia 1,5 milioni sono le famiglie che vivono in un grave disagio abitativo, a causa sopratutto del continuo aumento dei canoni d’affitto, come si può leggere dall’“Osservatorio sul mercato immobiliare” di Nomisma e le città metropolitane rischiano di non risultare più attrattive a causa dei costi per il canone d’affitto, per le rate dei mutui e per le spese di ristrutturazione e gestione. Infatti il 78% delle famiglie in difficoltà è costituito da affittuari, penalizzati da un mercato con una forte domanda, a fronte di un’offerta molto limitata: i canoni medi sono cresciuti del 3,5% nell’ultimo anno (+16% negli ultimi 5 anni), con aumenti attorno al 10% per gli studenti.

“La diminuzione del potere d’acquisto dei redditi ha aumentato l’onerosità delle spese per l’abitazione nei bilanci familiari, aggravando il problema della sostenibilità”, ha sottolineato Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio immobiliare della husiness line real estate di Nomisma.

Per questo occorre dare una risposta quanto più immediata possibile ad un numero crescente di famiglie che non può più permettersi di vivere in affitto in molte città, in particolare quelle con i maggiori flussi turistici e sedi di università.

Sempre Nomisma in un’altra ricerca per Cna Costruzioni relativa a famiglie proprietarie di casa ha registrato che di 11 milioni di nuclei familiari che vorrebbero effettuare nei prossimi tre anni interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico della propria casa, ben 4,7 milioni non dispongono delle risorse necessarie per realizzarli.

L’Europa ha deciso di affrontare la questione con una strategia che vuole mettere in campo 150 miliardi di euro di investimenti con programmi di riqualificazione energetica (la direttiva case green contro la quale aveva sempre protestato Federproprietà) ma anche con nuove regole per ridurre l’impatto degli affitti.

“A livello europeo – ha assicurato il Commissario europeo – abbiamo già mobilitato oltre 43 miliardi di euro e ulteriori finanziamenti seguiranno. Assieme alla Banca europea per gli investimenti e alle banche nazionali di promozione, stiamo lanciando una piattaforma di investimento panaeuropea per sbloccare capitali pubblici e privati destinati ad abitazioni sostenibili e a prezzi accessibili e ad alloggi per studenti e senzatetto”.

Poi Jorgensen ha affrontato, tra le altre, una questione cruciale che già da tempo aveva sollevato Federproprietà con il suo 4° Rapporto realizzato unitamente al Censis e presentato al Senato della Repubblica il 10 dicembre scorso, quello delle case dormienti. In tale rapporto si contava questo patrimonio inutilizzato, precisando che il 25,7% del totale delle abitazioni intestate a persone fisiche costituisce un patrimonio di case dormienti di 8,5 milioni di case, sommatoria di 5,8 milioni non primarie utilizzate per soggiorni brevi o non locate, quasi 1,4 milioni prive persino di allacciamento alle reti di energia e acqua e quasi 1,3 milioni dagli utilizzi indefiniti e non presenti nelle dichiarazioni dei redditi.

Ecco il paradosso: case inutilizzate e al contempo scarsità di case a prezzi sostenibili sul mercato delle locazioni lunghe.

Per l’80% degli italiani immettere nel mercato delle locazioni le case dormienti è oggi una buona soluzione per espandere l’offerta, per il 14,2% no, il 5,8% non ha opinione definita in merito. Condividono questa soluzione l’80,1% nel Nord Est, l’82,6% nel Nord Ovest, il 75,2% nel Centro e l’81,3% nel Sud e Isole. E anche l’81,4% dei redditi bassi, l’80,6% dei redditi medio bassi, l’84,6% redditi medio alti e l’82,4% dei redditi alti.

È evidente però – ha aggiunto il Commissario europeo – che “il solo fatto di costruire non basterà a risolvere la crisi. Mentre troppe persone non dispongono di un’abitazione, troppe case esistenti restano vuote. Circa il 20% del parco immobiliare europeo non è abitato. Tutto ciò è inaccettabile.

Esortiamo le autorità nazionali e locali ad agire con l’appoggio dell’Europa, per ristrutturare, riconvertire e rimettere in uso le case vuote.

Anche secondo Nomisma sono necessarie “misure urgenti e straordinarie per favorire la reimmissione sul mercato dei 4,5 milioni di immobili oggi vuoti o sottoutilizzati da destinare alla domanda debole”.

Occorrono però provvedimenti di carattere urgentissimo anche perché l’emergenza abitativa si ripresenta ogni anno accademico sopratutto per gli studenti fuori sede in maniera drammatica.

Secondo l’ultimo Osservatorio congiunturale Ance 2026:nel 2024-2025 gli immatricolati in una regione diversa da quella di residenza sono il 24%, pari a circa 373mi1a studenti ogni anno su una platea di 1,5 milioni, mentre l’offerta di posti nelle residenze universitarie al massimo potrà arrivare a 100mila alloggi. Si pensi che il nostro Paese ha costruito appena 40mila posti letto in una ventina di anni.

“La carenza di alloggi per gli studenti è tra glia spetti più preoccupanti dell’emergenza abitativa in cui si trova il Paese poiché va a ledere in qualche modo anche il diritto allo studio dei nostri giovani”, spiega Federica Brancaccio, presidente dei costruttori Ance.

La domanda di alloggi è concentrata in poche città e si salda drammaticamente con l’altra emergenza: quella delle famiglie in cerca di un alloggio, per cui il risultato è un aumento dei prezzi delle stanze per gli studenti del tutto fuori controllo.

Ora dinanzi a questa situazione che si trascina da decenni sembra che qualcosa stia cambiando.

Infatti quello della casa è “un tema che a questo Governo sta a cuore e che ha nell’agenda fin dal suo inizio”, ha detto il ministro degli Affari europei, Tommaso Foti, durante il “question time” sulle iniziative in materia di promozione delle politiche abitative, anche alla luce del recente accordo in sede di Conferenza Stato-Regioni.

“Penso che senza ombra di dubbio siamo tutti impegnati, ognuno ovviamente per le proprie competenze di delega, a concorrere a quello che il primo ministro Giorgia Meloni ha dichiarato il 9 gennaio 2026 nella conferenza stampa: “100mila nuovi alloggi nei prossimi dieci anni per dare un contributo fattivo al tema della casa”.

E questa volta si tratta di fatti e non parole, come dimostra che sia stata coinvolta la nostra Cassa Depositi e Prestiti unitamente ad alcuni dei principali fondi internazionali compreso, come anticipato dal quotidiano “Messaggero”, Mubadale, la società Statale degli emirati Arabi Uniti.

Si prevede infatti di creare nei prossimo 10 anni circa 100.000 abitazioni, tra strutture familiari e immobili di piccolo taglio, che potrebbero coinvolgere tra le 250.000 e le 300.000 persone.