La versione aggiornata del mitico dividendo dell’euro è il boom del mercato immobiliare registrato nei primi tre quarti del 2013 in Estonia e in Lettonia, dal 2014 entrata nella casa monetaria comune. Boom ansiogeno quantomai, visto che i tre paesi baltici hanno alle spalle una recente crisi dell’immobiliare che gareggia con quella spagnola, mentre adesso sembra tornato in auge il mattone.

Non a caso. In un suo rapporto dedicato all’immobiliare baltico del dicembre 2012 la Commissione Ue notava argutamente, riferendosi all’Estonia, che “sin dal suo ingresso nell’euro nel 2011 l’Estonia non ha più praticamente rischio di cambio sul suo stock di mutui”. Non vi ricorda niente?

Fatto sta che dal 2004, quando la quota di mutui denominati in valuta estera nei tre stati baltici oscillava fra il 55% della Lituania all’80% delll’Estonia, nel 2009 la percentuale sfiorava il 100% in Estonia e Lettonia e schizzava all’80% in Lituania. Nel 2012, l’Estonia ormai eurizzata, annullava il rischio cambio, mentre la Lettonia, da quest’anno anche lei dei nostri, gode dello stesso vantaggio.

Gli effetti sul mercato si sono visti subito.

Gli ultimi dati Eurostat sul mattone europeo, diffusi martedì scorso, mostrano che la crescita dei prezzi in Estonia, nel terzo quarto 2013, si è attestata all’11,1% rispetto allo stesso periodo del 2012. In Lettonia, ancora in predicato di entrare nell’euro l’anno scorso, la crescita è stata “appena” del 6,2%, poco sotto il Lussemburgo (6,5%) che però sappiamo bene godere di ben altra economia. Questo a fronte di una decrescita dei prezzi, nell’intera eurozona dell1,3%. E basta questo a capire che aria tiri nei paesi neofiti dell’euro. Non a caso, infatti, la Lituania, dove ancora l’euro non è arrivato, il mercato è rimasto freddo, con un risicato -0,4% di variazione dei prezzi nel 2012.

Tutto ciò malgrado la Commissione Ue, già dal 2012, avvertisse circa la necessità di monitorare da vicino il mercato immobiliare della regione, dove “l’espansione del credito può alimentare un altro ciclo boom-bust sull’immobiliare”. Le famose parole al vento.

D’altronde non brilliamo per capacità di imparare dagli errori, anche recenti.

L’ultimo ciclo fortemente espansivo del mattone baltico, guidato da politiche fiscali accomodanti e da una certa arrendevolezza bancaria, si è consumato fra il 2004 e il 2006, quando i prezzi immobiliari letteralmente esplosero, con tassi di crescita a doppia cifra, cui seguirono tassi di decrescita altrettanto pronunciati, dal 2007 in poi, accompagnati da relative crisi bancarie e salvataggi statali.

Il deleveraging, seguito alla crisi del 2009, ha riportato, nel 2012, i prezzi sostanzialmente al livello del 2004, connotando la regione baltica come altamente instabile e fin troppo sensibile alle seduzioni dell’immobiliare.

Adesso il boom sembra pronto a ripartire, grazie alla copertura dell’euro. I tassi reali per i mutui in Estonia, infatti, sono negativi dal 2011, grazie a un tasso di inflazione non core fra i più alti dell’area euro (intorno al 4%) e ciò incoraggia non poco, evidentemente la decisioni di indebitarsi. Con grande gioia delle banche, che, sempre in Estonia, hanno visto salire al 39% la percentuale di mutui sul totale dei prestiti concessi, a fronte di una media del 21% nell’eurozona.

Tale attitudine non potrà che avere effetti sul livello generale del debito del settore privato (famiglie e imprese) che nel 2011, in Estonia come in Lettonia, al termine di un processo di disindebitamento iniziato nel 2008, viaggiava ancora poco sotto il 100% del Pil

La crisi, peraltro, ha mutato sostanzialmente le fonti di approvigionamento finanziario delle banche. Prima si alimentavano nel mercato dei finanziamenti all’ingrosso (wholesale funding) per lo più attingendo ai flussi della regione nordica (Svezia e gli altri paesi). Dopo la crisi l’uso di finanziamenti esterni sono stati sostituiti dai depositi retail, che però in larga parte arrivano da non residenti e quindi sono altamente volatili.

Questo per dire che i rischi finanziari, per le banche baltiche, vanno di pari passo con i profitti che stanno macinando. E rischio per le banche rima con rischio paese, anche se non sembra.

L’ultimo staff report pubblicato nel maggio scorso dal Fmi sull’Estonia notava che il saldo del conto corrente, nel 2012, era diventato negativo, spinto da un aumento delle euroimportazioni che per la prima volta hanno superato le esportazioni. Il deficit è ancora contenuto nell’ordine dell’1-2% del Pil, ma si nota una quota crescente del saldo negativo sui redditi che appesantisce il saldo finale, dovuto all’aumento sia degli investimenti di portafoglio dall’estero che degli investimenti diretti, esplosi, non a caso, proprio a partire dal 2011.

Questo per dire che la sostenibilità estera dell’Estonia, così come anche della Lettonia, è ancora buona. Ma tutto cambia in un attimo, nel magico mondo dell’euro.

Questo almeno dovremmo ricordarcelo.