Per realizzare il sogno di acquistare casa, una percentuale sempre più alta di italiani deve richiedere un mutuo: i dati mostrano che a dicembre 2016 la domanda di mutui è cresciuta del 21%, mentre la crescita rilevata lungo tutto il 2016 è stata del 13%. Per scegliere il finanziamento migliore, è sempre opportuno raccogliere più informazioni possibili e provare a calcolare la rata del mutuo, in modo da conoscere in anticipo l’importo della rata che si dovrà pagare. Ma nel valutare tutti i costi bisogna tener conto anche di molte altre spese, quali:

• Spese di istruttoria
• Certificazioni
• Spese di perizia e notarili
• Imposte
• Premi di assicurazione
• Costi di gestione del mutuo
• Costi di estinzione

Andiamo a vedere queste voci una per una.

Quali sono le voci di spesa di un mutuo?

Spese di istruttoria mutuo

Sono i costi che la banca sostiene per valutare e prendere in carico la domanda di mutuo. Se per le banche online spesso questa voce di spesa viene azzerata, con quelle tradizionali può arrivare anche al 2% dell’importo mutuato, ossia a cifre anche attorno ai mille euro. Nella maggior parte dei casi comunque la percentuale è inferiore all’1%.

Spese di perizia e notarili

La fase istruttoria si completa con la perizia di un tecnico, che stabilisce il valore dell’immobile. Questi è in genere appartenente ad un elenco di gradimento stilato dalla banca, e il costo della perizia si aggira attorno ai 250 euro (a cui a aggiunta l’IVA). Raramente è possibile evitare questi costi sostituendo la perizia con una dichiarazione sul valore rilasciata dall’interessato o dal direttore della filiale, ma è un’opportunità concessa da poche banche.

Per aprire un mutuo è inoltre necessario l’intervento di un notaio, che verifichi l’assenza di ipoteche o vincoli sull’immobile e provveda a redigere l’atto di compravendita. La spesa in questo caso può variare molto a seconda di vari fattori, ma a spanne possiamo mettere in conto almeno 2.000 euro.

Documenti da presentare per fare una richiesta mutuo

Prima di erogare un mutuo, la banca richiede tutta una serie di documenti: certificato di residenza, stato di famiglia, certificato di iscrizione alla Camera di Commercio (per i lavoratori autonomi) etc. Nella maggior parte dei casi l’emissione di questi documenti richiederà anch’essa un piccolo costo.

Imposta sostitutiva mutuo

È una tassa pari, per la prima casa, allo 0,25% del mutuo, che la banca trattiene per conto dell’erario dall’importo finanziato: per un finanziamento da 125.000 euro, ad esempio, ammonta a 312.5€. Per tutti gli altri casi diversi dall’acquisto della prima casa l’aliquota sale al 2%.

Polizze assicurative sul mutuo casa

Per accendere un mutuo c’è in genere anche bisogno di stipulare alcune polizze assicurative. Indispensabile è la polizza incendio e scoppio a tutela dell’immobile: l’edificio rappresenta infatti la garanzia del debito, e la banca pretende quindi che sia assicurato. Alcune banche chiedono di sottoscrivere anche un’assicurazione sulla vita e, più raramente – solo nei casi in cui la posizione economica del richiedente susciti qualche incertezza – una polizza rischio impiego. La spesa per queste coperture assicurative dipende da tanti fattori: dovremmo comunque calcolare almeno 40 euro l’anno per la polizza incendio, più circa 25 euro mensili per la polizza vita.

Costi di estinzione

In caso di estinzione anticipata del mutuo, l’evoluzione legislativa ha creato due casi differenti.

Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, l’estinzione anticipata del mutuo è soggetta ad una commissione a favore della banca. È un aliquota imposta sulla parte di capitale restituita in anticipo, la cui percentuale è prevista dal contratto di mutuo. L’incidenza di questa penale è stata comunque ridotta dalla legge del 2007, imponendo un tetto massimo.

Per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007  – per l’acquisto o la ristrutturazione di abitazioni oppure di immobili per lo svolgimento della propria attività economica – la legge ha imposto invece la nullità di qualsiasi accordo che preveda l’addebito di qualsiasi penale di estinzione.