Sempre perché è utile capire l’aria che tira, ho letto con grande curiosità l’ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria della Banca d’Italia che, com’era prevedibile, ha dedicato un lungo approfondimento alla questione dell’asset quality review, con relativi stress test, svolti dalla Bce e pubblicati alla fine del mese scorso.

Le cronache si sono ampiamente dilungate sulle manchevolezze di capitale di alcune banche e il market toast seguito agli stress test che ha colpito, tanto per dire, Mps, ha fatto il resto. Poi dai primi di novembre la Bce ha assunto ufficialmente il suo ruolo di supervisore e l’intera faccenda è finita nelle pieghe delle cronache, travolta dalle preoccupazioni del combinato disposto crescita bassa e disinflazione che ritma la nostra attualità.

Senonché, curiosando fra i recessi dell’imponente valutazione svolta dalla Bce sui bilanci bancari dell’eurozona, altre cose emergono, purtroppo oscurate dal dibattito pubblico.

Una in particolare ha catturato la mia attenzione. Ossia che la valutazione della Bce ha riguardato anche il terzo livello dei bilanci bancari, quello che, come si addice a qualunque terzo livello che si rispetti, è alquanto opaco.

Qui sono annidati degli attivi la cui valutazione è alquanto aleatoria, per non dire discrezionale. Vi campeggiano, ad esempio, le quotazioni di bilancio dei patrimoni immobiliari che le banche custodiscono assai gelosamente. E le italiane in particolare, visto che una quota robusta dei loro attivi sono gli immobili messi a garanzia dei prestiti che hanno concesso alle famiglie e alle imprese per i mutui per acquisto immobili, oltre agli immobili di proprietà.

Per darvi un’idea di quanto pesino, basti qui ricordare che l’esposizione verso le famiglie di mutui bancari supera i 338 miliardi di euro.

La Bce per stimare quanto valgano veramente gli immobili in pancia alle banche ha esaminato un campione di 8.000 immobili situati in Italia e all’estero per un controvalore di 33 miliardi di euro. La valutazione, che partiva dai valori di bilancio, è stata affidata a periti indipendenti.

Costoro sono arrivati alla conclusione che le stime del valore delle garanzie immobiliari delle banche italiane sono sopravvalutate dagli istituti per il 10,1%, che è di sicuro una bella cifra, anche se inferiore al 13% rilevato per l’intero campione.

Bankitalia, nel suo commento, spiega come tale differenza sia da attribuirsi sostanzialmente al ritardo col quale le banche aggiornano le valutazioni dei loro bilanci, e quindi non tengono conto del calo dei prezzi degli immobili intervenuti nel frattempo.

Sarà sicuramente così. Ma rimane il fatto che anche il 10,1% stimato è una media. Si va da un picco di sopravvalutazione del 17% per un quarto degli immobili a zero per l’ultimo quarto, con un valore mediano di circa il 6%.

In ogni caso, un aggiustamento dei valori immobiliari che li adegui ai valori correnti, ossia alle stime dei periti, implicherebbe un dimagrimento relativo dei bilanci. Il che certo non è un buon viatico per le nostre banche.

Tale circostanza peraltro interviene in un momento in cui il mercato immobiliare è ancora assai fragile.

La rilevazione svolta da Bankitalia mostra che i prezzi sono in calo praticamente dal 2007, con la curva dei prezzi che sprofonda fra il 2010 e il 2011, proseguendo il suo andamento anche fra il 2013 e il 2014.

Per darvi un’idea dello stato dell’arte, basta fare il raffronto dei prezzi fra i principali paesi dell’eurozona a partire dal 2000.

Fatto 100 l’indice dei prezzi nel 2000, l’Italia oggi mostra un livello di prezzi vicino a 140, allineato con la media della zona euro, che però evidenzia profonde differenza al suo interno. Nel momento del picco, il nostro paese aveva superato 160, di poco superiore alla media euro.

Da allora il mercato è molto cambiato. La Germania, dove la curva dei prezzi è rimasta schiacciata a 100 fino al 2010 ora si avvicina verso 120, ponendosi poco sopra l’Irlanda, che aveva toccato 200 nel 2007, e appena sotto i Paesi Bassi, che avevano raggiunto un picco di circa 150.

La Spagna, che aveva toccato un picco di 240, come il Regno Unito, ora quota circa 150 mentre in Gran Bretagna i prezzi, dopo esser calati fino a circa 180 ora svettano verso i 220.

In Belgio i prezzi hanno risentito poco della crisi, e ora si trovano al livello di quelli inglesi insieme con quelli francesi, che, nel 2011, hanno addirittura superato il picco del 2007.

Ciò vuole dire che nella zona euro c’è un gruppo di paesi dove le quotazioni sono aumentate dalla crisi in poi, altri dove sono diminuite parecchio e altri meno, fra cui, appunto c’è il nostro paese.

Tale frammentazione, l’ennesima dell’eurozona si inserisce in un contesto di crescita economica incerta e di inflazione declinante, combinazione pericolosissima per la stabilità finanziaria. Un correzione che dovesse partire dai paesi dove il mattone tira ci metterebbe un attimo a trasferirsi agli altri.

A quel punto i bilanci delle banche italiane saranno costretti a fare un esercizio di verità. Dovranno svalutare il mattone. E se le banche “ufficializzano” il calo dei prezzi, cosa succederà al mercato nel suo insieme?

Quota anno 2000 (dove peraltro il Pil è tornato di recente) è davvero dietro l’angolo.